A pauta ESG cruzou definitivamente o portão dos condomínios logísticos. O que começou como uma exigência de grandes corporações multinacionais e fundos de investimento internacionais se tornou, ao longo dos últimos anos, um critério de seleção amplamente adotado no mercado logístico e industrial brasileiro. Hoje, o ESG em condomínios logísticos não é mais diferencial de portfólio e, sim, parte da estratégia de competitividade.
Investidores institucionais, FIIs, ocupantes de alto nível de governança e operadores logísticos globais já incluem critérios ambientais, sociais e de governança na avaliação dos ativos que pretendem ocupar ou adquirir. Empreendimentos que não conseguem demonstrar esses padrões de forma mensurável e verificável ficam em desvantagem na disputa por inquilinos qualificados, contratos de longo prazo e capital de crescimento.
No Brasil, esse movimento ganhou um novo patamar com a Resolução CVM nº 193/2023, que tornou obrigatório o reporte de informações financeiras relacionadas à sustentabilidade para companhias de capital aberto a partir dos exercícios iniciados em 2026, e que desde 2025 já exige relatórios ESG auditados de empresas com faturamento superior a R$ 300 milhões. A regulação confirma aquilo que o mercado já sinalizava: a sustentabilidade migrou do campo voluntário para o campo estratégico e, em muitos casos, obrigatório.
Mas o que o mercado já exige dos empreendimentos logísticos industriais em termos de ESG, quais são as principais certificações e práticas que definem esse novo padrão, e como a agenda ambiental, social e de governança se traduz em valor real para ocupantes, investidores e desenvolvedores? Vamos avaliar agora esses pontos.
O que significa o ESG em condomínios logísticos
ESG é um sistema estruturado de avaliação de riscos e oportunidades relacionados à sustentabilidade de longo prazo das organizações. Diferentemente da responsabilidade social corporativa tradicional, associada a ações voluntárias ou filantrópicas, o ESG é um conjunto de critérios mensuráveis, verificáveis e reportáveis que orienta decisões de investimento, contratação e ocupação.
Aplicado a um condomínio logístico, o ESG se desdobra em três dimensões igualmente relevantes:
Ambiental (E): como o empreendimento gerencia o consumo de energia, água e materiais; como controla as emissões de gases de efeito estufa; como trata os resíduos gerados nas operações; e como minimiza os impactos sobre o entorno natural. Inclui também a adoção de energias renováveis, a construção de sistemas de aproveitamento de água pluvial e o planejamento de áreas verdes que contribuam para a compensação de carbono
Social (S): como o empreendimento impacta positivamente os trabalhadores, as comunidades do entorno e os ocupantes. Envolve condições de trabalho, saúde e segurança, geração de empregos locais, programas de inclusão e acessibilidade, e a qualidade do ambiente construído para as pessoas que nele trabalham diariamente
Governança (G): como o empreendimento é gerido com transparência, conformidade legal, ética nos contratos e prestação de contas a todos os stakeholders — investidores, ocupantes, órgãos regulatórios e comunidade
Para os condomínios logísticos Triple-A, que atraem empresas com altos níveis de governança corporativa, a qualidade do desempenho ESG do ativo passa a ser uma exigência contratual, não uma estratégia de marketing.
A regulação chegou: ESG deixa de ser opcional em condomínios logísticos
Uma das transformações mais significativas dos últimos anos foi a progressiva incorporação do ESG ao arcabouço regulatório brasileiro. O mercado antecipou essa tendência, mas a regulação consolidou a obrigação e ampliou o alcance das exigências.
A Resolução CVM nº 193/2023 determinou que companhias abertas passem a divulgar informações financeiras relacionadas à sustentabilidade, com implementação gradual. Para empresas com faturamento acima de R$ 300 milhões, a obrigação de apresentar relatórios ESG auditados entrou em vigor em 2025. Para as demais, o reporte se torna exigível a partir dos exercícios de 2026.
Isso tem consequências diretas para os ocupantes de condomínios logísticos. Empresas sujeitas à regulação precisam incluir nos seus relatórios indicadores sobre as instalações que ocupam, como consumo energético, emissões associadas, práticas de gestão de resíduos, condições para os trabalhadores. Um galpão sem infraestrutura sustentável ou sem dados de desempenho ambiental disponíveis torna-se um problema para a conformidade ESG do ocupante.
Na prática, isso significa que uma empresa de varejo, e-commerce, farmacêutica ou industrial com obrigações de reporte ESG vai preferir e, em muitos casos, exigir operar em um condomínio logístico certificado e com capacidade de fornecer indicadores de desempenho ambiental de forma estruturada. O ativo logístico que não oferece essa infraestrutura de informação perde posição na lista de opções desses ocupantes qualificados.
O que as certificações ESG entregam na prática: da teoria à conta
A questão que muitos gestores formulam ao avaliar a certificação de um condomínio logístico é direta: qual é o retorno concreto? A resposta está em múltiplos vetores, todos com impacto financeiro mensurável.
Redução de custos operacionais. Sistemas de iluminação em LED com sensores de presença, aproveitamento de luz natural por meio de claraboias, telhados com revestimento de alta refletância que reduzem a carga térmica, reuso de água da chuva para irrigação e serviços de limpeza, e geração de energia por painéis fotovoltaicos: todas essas medidas reduzem as contas de energia e água. Para uma operação de 5.000 m² com consumo mensal de 25.000 kWh e 150 m³ de água, o retorno do investimento em infraestrutura sustentável costuma ocorrer em 24 a 36 meses. Após esse período, a economia se converte diretamente em menor despesa condominial para os ocupantes e maior margem operacional.
Green premium na valorização do ativo. Empreendimentos certificados tendem a apresentar maior velocidade de locação, menor período de vacância e maior resistência à depreciação ao longo do tempo. No mercado imobiliário, esse fenômeno é conhecido como green premium, a valorização adicional que ativos sustentáveis acumulam em relação a imóveis convencionais comparáveis. Para FIIs logísticos e investidores institucionais, esse diferencial é relevante na composição do retorno de longo prazo.
Acesso a capital e a inquilinos qualificados. Fundos de investimento com mandatos ESG, cada vez mais presentes no mercado global e também no brasileiro, tendem a dar preferência a ativos com certificações verificadas. Da mesma forma, grandes multinacionais e corporações com relatórios de sustentabilidade exigem que os imóveis que ocupam estejam alinhados com suas próprias metas ambientais. Um condomínio certificado abre portas que um convencional simplesmente não consegue cruzar.
Confira a seguir as principais certificações:
LEED – Leadership in Energy and Environmental Design
O LEED é o sistema de certificação de edifícios sustentáveis mais utilizado no mundo, criado pelo U.S. Green Building Council (USGBC) e presente em mais de 180 países. No Brasil, o LEED tem ganhado notável adesão em projetos das mais variadas tipologias, com destaque crescente para os centros logísticos.
O impacto no setor é expressivo: segundo o USGBC, de janeiro a abril de 2024 foi registrado o triplo de projetos de construções verdes logísticas do que no mesmo período do ano anterior, um aumento de 200%, superior inclusive ao volume total registrado em todo o ano de 2023. O Brasil já figura consistentemente entre os 10 países que mais obtêm certificações LEED no mundo, tendo ocupado o 5º lugar em 2023 por metro quadrado certificado.
Os benefícios que levam investidores logísticos a buscar a certificação LEED incluem redução de custos operacionais, maior velocidade de locação, alinhamento com métricas ESG e redução mensurável do impacto ambiental.
Em 2025, o USGBC lançou o LEED v5, nova versão do referencial com foco em construir um futuro de carbono zero, mais equitativo e resiliente, com metas aprimoradas de redução de emissões operacionais e incorporadas.
A certificação LEED se desdobra em quatro níveis: Certificado, Prata, Ouro e Platina, conforme a pontuação obtida nas categorias avaliadas: eficiência energética, uso racional da água, materiais e recursos, qualidade ambiental interna, localização e transporte, entre outras. O nível Platinum, o mais alto, é obtido por empreendimentos que alcançam alto desempenho em todas essas dimensões.
AQUA – Alta Qualidade Ambiental
Desenvolvida a partir da metodologia francesa HQE (Haute Qualité Environnementale) e aplicada no Brasil pela Fundação Vanzolini, a certificação AQUA é a mais adaptada à realidade brasileira. Ela acompanha todo o ciclo de vida do empreendimento, da concepção do projeto à operação, com ênfase no bem-estar dos usuários, no controle do uso da água e na escolha de materiais certificados. Oferece classificações que vão de HQE Gold a HQE Exceptional.
EDGE – Excellence in Design for Greater Efficiencies
O EDGE, desenvolvido pela International Finance Corporation (IFC), concentra-se na eficiência de recursos com foco em três eixos: consumo de energia, consumo de água e energia incorporada nos materiais de construção. É uma certificação mais acessível para mercados emergentes e tem ganhado espaço em empreendimentos logísticos que buscam um primeiro patamar de certificação verde com benefícios econômicos mensuráveis.
O que o mercado já exige: o novo padrão mínimo
A soma das pressões — regulatórias, dos investidores e dos ocupantes — está redesenhando o que se entende por “padrão mínimo” de um condomínio logístico de alto nível. O que há cinco anos era diferencial passa a ser requisito básico. O mercado já exige, de forma cada vez mais explícita:
Certificação ambiental verificada. LEED, AQUA ou EDGE são os selos que o mercado reconhece como evidência de compromisso ambiental real — não apenas declarações voluntárias.
Geração de energia renovável. Painéis fotovoltaicos em coberturas de galpões deixaram de ser inovação para se tornar expectativa. A geração solar reduz custos condominiais, contribui para as metas de descarbonização dos ocupantes e é evidência concreta do compromisso com energia limpa.
Gestão hídrica eficiente. Sistemas de captação e reuso de água pluvial, tratamento de efluentes e monitoramento de consumo são exigências crescentes, especialmente em regiões com pressão hídrica.
Rastreabilidade e reporte de indicadores. Ocupantes com obrigações ESG precisam de dados: consumo de energia e água por área locada, emissões associadas à operação do condomínio, volume de resíduos e destinação. Condomínios que não têm infraestrutura para gerar e compartilhar esses dados dificultam a conformidade ESG dos seus inquilinos.
Bem-estar dos trabalhadores. Ambientes com iluminação natural, ventilação adequada, qualidade do ar verificada, ausência de materiais tóxicos e infraestrutura de apoio, como restaurantes, vestiários, áreas de descanso, são critérios do pilar “S” que os ocupantes avaliam na seleção do espaço.
Governança transparente. Contratos equilibrados, gestão financeira condominial auditável e conformidade legal permanente são a base da “G” que todos os stakeholders exigem.
O pioneirismo da Fulwood: o primeiro LEED Platinum logístico do Brasil
No cenário do ESG em condomínios logísticos brasileiros, a Fulwood é referência no mercado. O Extrema Business Park – Bloco 2, localizado em Extrema, Minas Gerais, tornou-se o primeiro condomínio logístico do Brasil a atingir o nível Platinum da certificação LEED O+M (Operação e Manutenção) na categoria Warehouses and Distribution Centers, a mais alta conquista possível dentro do mais exigente sistema de certificação de edifícios sustentáveis do mundo.
Segundo o GBC Brasil, que registrou o case como referência do movimento de construção sustentável no país, a certificação Platinum do Extrema Business Park – Bloco 2 demonstra impacto positivo em várias dimensões: sustentabilidade ambiental com redução do consumo de recursos naturais e emissões de carbono; economia de custos por eficiência energética e hídrica; responsabilidade corporativa como exemplo para o setor; e bem-estar dos funcionários com um ambiente de trabalho mais saudável e produtivo.
Mais recentemente, a Fulwood conquistou também a certificação LEED Silver para o Betim Business Park, inaugurado no primeiro semestre de 2024, o sexto empreendimento da companhia em Minas Gerais, com 44 mil m² de ABL e especificações Triple-A, incluindo pé-direito de 12 metros, piso com 6 toneladas por m² e sistema cross-docking com docas niveladoras.
O nosso compromisso com o ESG vai além das certificações. Já compensamos 86,5% das emissões de gases de efeito estufa de escopos 1 e 2 por meio das áreas verdes de nossos empreendimentos, com meta de atingir 100% até 2035. Essas áreas, combinando vegetação nativa preservada e espaços permeáveis, atuam como aliadas naturais na retenção de carbono e no equilíbrio ambiental dos condomínios.
“A evolução do indicador mostra a consistência da nossa estratégia. Temos trabalhado para integrar soluções ambientais desde o desenvolvimento dos projetos até a operação dos ativos, sempre com uma visão de longo prazo”, afirmou Mariana Schilis Viotti, responsável pela área de Controladoria da Fulwood.