Em 2012, especialistas debatiam se o brasileiro iria aderir ao modelo de compras online. Pois bem, em 2025, o e-commerce movimentou mais de R$ 200 bilhões e uma das maiores plataformas do país reservou, sozinha, 320 mil metros quadrados de novos galpões logísticos em apenas um trimestre.
A pergunta mudou. Não é mais sobre o crescimento do comércio eletrônico. Esse capítulo está encerrado. A questão agora é outra: quem vai conseguir entregar mais rápido?
Porque, enquanto o volume de pedidos cresce, os prazos encolhem e a tolerância do consumidor com atrasos despenca, a infraestrutura que sustenta essa cadeia virou o gargalo central do varejo online. Centros de distribuição bem localizados, com capacidade operacional e padrão técnico adequados, deixaram de ser suporte à operação e passaram a ser o que separa empresas que escalam das que travam.
Vamos agora conferir os números por trás dessa transformação e o que eles significam para quem precisa tomar decisões sobre infraestrutura logística agora.
O e-commerce brasileiro em números: uma nova escala de operação
A trajetória recente do comércio eletrônico no Brasil deixa claro que o setor passou por uma mudança de patamar. O e-commerce nacional faturou mais de R$ 200 bilhões em 2025, com crescimento superior a 10% em relação ao ano anterior, segundo dados da Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm). Para 2026, a projeção da entidade aponta faturamento acima de R$ 258 bilhões, com um crescimento de mais de 10%, com ticket médio de R$ 564,96 e a entrada de cerca de dois milhões de novos compradores no mercado digital.
As projeções de longo prazo da ABComm indicam crescimento anual na casa de 10% ao ano até 2029, com faturamento estimado em R$ 343 bilhões no fim do período. É um mercado que não apenas cresce, ele se consolida como parte permanente e crescente da economia brasileira.
Essa expansão não acontece de forma abstrata. Ela se materializa em pedidos, volumes de carga, frequência de entregas e, principalmente, na necessidade de estruturas físicas capazes de processar e distribuir essa demanda com rapidez e precisão. É aqui que os centros de distribuição e os condomínios logísticos entram como infraestrutura indispensável.
Apenas no primeiro semestre de 2025, o e-commerce brasileiro movimentou R$ 100,5 bilhões, segundo a ABComm, que previu desempenho ainda melhor no segundo semestre, impulsionado por datas como Black Friday e Natal. O Black November de 2025, que considera todo o mês de novembro, movimentou mais de R$ 30 bilhões em compras online.
Esses eventos sazonais, por si só, já exigem das empresas uma capacidade logística excepcional, galpões com área suficiente para absorver picos de estoque, infraestrutura de movimentação de carga e equipes dimensionadas para responder ao aumento repentino de demanda. Sem centros de distribuição adequados, o crescimento do e-commerce vira problema em vez de oportunidade.
Por que o e-commerce exige centros de distribuição de um tipo diferente
A lógica do varejo físico e a lógica do varejo digital exigem estruturas logísticas fundamentalmente distintas. No varejo tradicional, o fluxo de distribuição é relativamente previsível: grandes volumes são enviados periodicamente para lojas, que acumulam estoque e vendem ao consumidor final. A operação é concentrada, com poucos pontos de destino e janelas de entrega mais flexíveis.
No e-commerce, essa lógica se inverte completamente. Cada pedido é individual, com destino único, prazo definido pelo consumidor e tolerância zero a atrasos. O volume de ordens é alto, os itens são variados e o fluxo de saída precisa ser contínuo. A operação de um centro de distribuição para e-commerce se parece menos com um depósito convencional e mais com uma linha de produção em funcionamento permanente.
Isso impõe requisitos específicos aos galpões logísticos usados por operações de comércio eletrônico:
Pé-direito elevado para comportar estantes de armazenagem vertical e sistemas de picking automatizado, maximizando o uso do volume disponível sem ampliar a área de piso.
Docas em abundância para garantir fluxo simultâneo de entrada e saída de mercadorias, sem gargalos de carga e descarga que comprometam o ritmo das operações.
Piso de alta resistência e nivelamento preciso para suportar equipamentos de movimentação como empilhadeiras, transelevadores e esteiras automáticas, especialmente em operações que avançam para automação.
Infraestrutura elétrica robusta para alimentar sistemas de gestão de armazéns (WMS), automação, iluminação de alta eficiência e equipamentos de processamento de pedidos.
Localização próxima a centros urbanos, viabilizando a entrega na última milha com prazo competitivo e custo controlado.
Nenhum desses requisitos é opcional para uma operação de e-commerce que precisa crescer com eficiência. E são exatamente essas características que definem os condomínios logísticos de alto padrão, os chamados empreendimentos Triple-A ou classe AAA, que concentram a maior parte da demanda e da valorização no mercado logístico brasileiro.
A corrida pelo espaço: o mercado de galpões sob pressão máxima
Os números do mercado imobiliário logístico brasileiro traduzem, com clareza, o impacto dessa demanda crescente. O setor encerrou 2025 com taxa de vacância nacional de 7,7%, sendo o menor índice já registrado na série histórica, e com preço médio de R$ 30,7/m², alta de 7,8% em um ano, segundo pesquisa da consultoria imobiliária JLL.
E o movimento não deu sinais de arrefecimento em 2026: no primeiro trimestre, a absorção líquida atingiu 1,1 milhão de m², o maior volume já registrado para o período, pressionando a taxa de vacância nacional para 6,5%, um novo mínimo histórico.
Um detalhe revela a intensidade da disputa por espaço: dos mais de 720 mil m² de novos empreendimentos entregues no trimestre, 77% já chegaram ao mercado com contratos de locação fechados. Ou seja, boa parte dos galpões está ocupada antes mesmo de existir.
Para se ter uma dimensão do ritmo de crescimento: em 2020, o preço médio de locação de galpões logísticos no Brasil era de R$ 19,04/m². Em 2024, esse valor havia saltado para R$ 24,95/m², uma valorização de mais de 30% em apenas quatro anos. Nas regiões mais disputadas, como Guarulhos e a Capital de São Paulo, os preços para ativos de alto padrão já atingiam entre R$ 38/m² e R$ 40/m², com perspectiva de ultrapassar R$ 45/m² nos polos de last mile, segundo dados da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield.
Em 2026, o cenário se tornou ainda mais pressionado. Segundo dados da CBRE, 58% do estoque em desenvolvimento previsto para entrega no ano em São Paulo, o maior polo logístico do Brasil, já estava pré-locado no início do segundo trimestre.
A absorção bruta de galpões no primeiro trimestre de 2026 somou 1,1 milhão de m², alta de 83% em relação ao mesmo período de 2025. O e-commerce seguiu como principal vetor desse crescimento, impulsionando a busca por ativos mais bem localizados e preparados para operações mais complexas.
Um dado ilustra a intensidade dessa demanda: em Guarulhos, uma única empresa de e-commerce ocupou 400 mil m² de uma só vez, zerando o estoque disponível na região. Esse tipo de movimento se tornou recorrente nos principais polos logísticos do país.
O fenômeno do last mile: por que a localização dos centros de distribuição mudou
Se há um conceito que resume a transformação dos centros de distribuição na era do e-commerce, é a logística da última milha, o trecho final da entrega, entre o galpão de distribuição e o endereço do consumidor. É o ponto mais caro, mais complexo e mais sensível de toda a cadeia logística.
No Brasil, essa etapa pode representar até 65% dos custos totais de transporte, devido a fatores como congestionamentos urbanos, infraestrutura deficiente e a necessidade de múltiplas tentativas de entrega, segundo o relatório Last Mile Experts 2024. É nesse trecho que o prazo prometido ao consumidor é cumprido ou quebrado. E é exatamente aqui que a localização do centro de distribuição tem o maior impacto.
O consumidor atual exige conveniência, rastreabilidade e rapidez: 73% dos compradores esperam entregas ultrarrápidas, e 36,5% dos abandonos de carrinho estão relacionados ao prazo de entrega. Para atender a essa expectativa crescente por entregas no mesmo dia (same-day delivery) ou no dia seguinte (next-day delivery), as empresas de e-commerce precisam reduzir a distância entre o estoque e o consumidor final, criando uma demanda específica por galpões logísticos posicionados em raios cada vez menores das grandes cidades.
A demanda por serviços de last mile impulsionou um acréscimo de 26% na oferta de inventário nos últimos 12 meses no raio de 15 km da capital paulista, segundo levantamento da Cushman & Wakefield. O mercado de condomínios logísticos e galpões industriais nesse raio segue aquecido, sustentado por uma vacância extremamente baixa de apenas 4,25% e pela predominância de ativos de alto padrão
Esse movimento não se limita à capital paulista. A 110 km de São Paulo, Extrema (MG) tornou-se um caso emblemático de como a lógica do last mile redesenha geografias inteiras. Entre 2017 e 2024, a área de galpões na cidade cresceu mais de 700%, passando de 140 mil m² para 1,1 milhão de m², cerca de 42% de todo o estoque logístico mineiro. Hoje, um em cada quatro produtos comercializados no e-commerce brasileiro sai de Extrema, segundo dados da SiiLA, plataforma de dados e inteligência de mercado imobiliário comercial especializada em América Latina.
A combinação de posição geográfica privilegiada entre São Paulo e Belo Horizonte com alíquotas de ICMS que variam entre 2% e 6% nas vendas internas, contra 18% em São Paulo, que podem chegar a 1,3% nas vendas interestaduais, transformou o município de Minas Gerais no principal polo logístico fora do estado de São Paulo.
No Rio de Janeiro, Duque de Caxias cumpre papel semelhante na região metropolitana fluminense. O estado registrou sua melhor performance histórica em 2024, com vacância reduzida para 12% e absorção líquida acumulada de 302 mil m² — e uma plataforma de e-commerce sozinha locou 90 mil m² no estado no quarto trimestre daquele ano. Duque de Caxias concentra os principais condomínios logísticos de alto padrão do Rio, com acesso direto à Rodovia Washington Luís, ao Arco Metropolitano e ao Porto do Rio, infraestrutura que viabiliza tanto a distribuição urbana para a capital quanto o abastecimento regional. Outra plataforma, por exemplo, triplicou o espaço dedicado ao seu centro de distribuição em Duque de Caxias, com capacidade para quadruplicar o processamento diário de pacotes e expectativa de alcançar mais de 2 mil postos de trabalho.
Outra gigante global do e-commerce reforça esse padrão ao ampliar entregas em poucas horas não apenas em São Paulo, mas também no Rio de Janeiro, Campinas, Curitiba, Fortaleza, Porto Alegre, Recife e Belo Horizonte, estruturando microcentros de distribuição em cada mercado para viabilizar os prazos prometidos. No mesmo movimento, outra gigante inaugurou centros de distribuição em Vitória, Curitiba e Fortaleza em 2026, com capacidade para processar mais de 700 mil pedidos por dia, reduzindo o prazo médio de entrega em cerca de 1,5 dia no quarto trimestre de 2025 em relação ao mesmo período anterior.
A capilarização logística agora é um requisito básico de operação. O modelo de poucos centros de distribuição distantes, criado para o e-commerce de 2015, não sustenta mais a dinâmica do varejo atual: cada quilômetro extra aumenta o custo da última milha, e cada dia adicional reduz a conversão.
Automação e tecnologia: os novos requisitos dos centros de distribuição
A transformação dos centros de distribuição impulsionada pelo e-commerce vai além do espaço físico. A complexidade das operações, com milhares de SKUs, pedidos fracionados, devoluções frequentes e prazos de entrega cada vez menores, exige níveis crescentes de automação e tecnologia embarcada.
Sistemas de gerenciamento de armazéns (WMS) e de transporte (TMS), picking automatizado, sorters, esteiras de classificação, robôs de movimentação e inteligência artificial para previsão de demanda tornaram-se componentes essenciais de um centro de distribuição moderno e competitivo. E tudo isso exige galpões preparados para receber essa tecnologia.
A compatibilidade tecnológica de um galpão inclui características estruturais específicas: pé-direito elevado (muitas operações exigem 12 metros ou mais para comportar estantes automatizadas), piso de altíssima resistência e bem plano (para o funcionamento de robôs autônomos), capacidade elétrica robusta e infraestrutura de dados para integração dos sistemas.
Segundo a Cushman & Wakefield, empresas de e-commerce e varejo/atacado foram os líderes absolutos na ocupação de galpões logísticos em 2024, com foco especial em áreas próximas aos centros urbanos para otimizar a distribuição. Em terceiro lugar, com forte crescimento, estavam empresas químicas e farmacêuticas, um setor que também investe pesadamente em automação e em centros de distribuição de alto padrão.
Para empresas de e-commerce, a decisão de instalar a operação em um condomínio logístico de alto padrão não é apenas uma escolha de infraestrutura. É uma condição para que a automação funcione. Um galpão com especificações inadequadas pode inviabilizar a implantação de tecnologias que são, cada vez mais, o diferencial entre uma operação lucrativa e uma que opera no limite da eficiência.
Sustentabilidade e ESG: a nova exigência dos centros de distribuição modernos
O e-commerce e os centros de distribuição que o sustentam estão no centro de uma transformação que vai além da eficiência operacional. A pauta ESG passou a influenciar diretamente as decisões de ocupação de grandes varejistas e plataformas de comércio eletrônico.
Empresas com compromissos de sustentabilidade exigem que seus centros de distribuição atendam a padrões ambientais certificados. Galpões com certificações como LEED e AQUA, sistemas de energia solar, reuso de água da chuva, iluminação de alta eficiência e baixo impacto ambiental tornaram-se diferenciais competitivos que influenciam contratos e parcerias.
Para os ocupantes, a dimensão econômica dessa equação também importa. Galpões com eficiência energética reduzem o custo operacional de forma contínua, o que, em grandes centros de distribuição com operação 24 horas, pode representar economias relevantes ao longo do contrato. A sustentabilidade, nesse contexto, não é apenas uma exigência regulatória ou de imagem: é um componente da rentabilidade da operação.
A Fulwood e o mercado de condomínios logísticos para e-commerce
O portfólio da Fulwood foi concebido para atender exatamente a esses desafios. Com empreendimentos localizados nos principais eixos logísticos do Brasil, incluindo o Sul de Minas, o entorno de São Paulo e a Região Metropolitana do Rio de Janeiro, oferecemos condomínios logísticos Triple-A com a combinação de localização estratégica, infraestrutura técnica de alto padrão e flexibilidade modular que as operações de e-commerce exigem.
Cada empreendimento é desenvolvido com atenção às especificações que viabilizam operações modernas e escaláveis: pé-direito elevado, piso de alta resistência, docas em quantidade adequada, infraestrutura elétrica robusta e certificações ambientais que atendem às exigências ESG dos principais ocupantes do setor.
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